מס רכישה 2026: כמה תשלמו על דירה, ולמה המדרגות קפואות עד 2028
בין דירה יחידה לדירה נוספת באותו מחיר יכול להיפתח פער של 180 אלף שקל, ורוב הקונים מגלים אותו רק אצל עורך הדין.
מי שקונה דירה יחידה ב-2026 לא משלם מס רכישה על החלק הראשון, עד 1,978,745 ₪, ואחריו המס עולה בהדרגה מ-3.5% עד 10%. מי שקונה דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון. המדרגות לא התעדכנו בינואר 2026, והן אמורות להישאר כפי שהן עד 15 בינואר 2028. הנה החישוב, בדוגמאות.
המדרגות לדירה יחידה
הנקודה שהכי מבלבלת אנשים היא שכל מדרגה חלה רק על הפרוסה שלה, ולא על המחיר כולו. דירה של 2.5 מיליון שקל לא "נכנסת למדרגה של 5%". היא משלמת אפס על הפרוסה הראשונה, 3.5% על הפרוסה הבאה, ו-5% רק על מה שנשאר.
| חלק ממחיר הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | פטור |
| מ-1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| מ-2,347,040 עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| מ-6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
דירה נוספת: אין פטור
מי שכבר בעלים של דירה ביום הרכישה, או קונה שתי דירות יחד, משלם 8% על כל הסכום עד 6,055,070 ₪ ו-10% על כל שקל מעבר לכך. אין שום פטור התחלתי, ולכן אפילו דירה קטנה של מיליון וחצי עולה 120,000 ₪ במס.
כמה זה יוצא בפועל
החישובים כאן שלנו, לפי המדרגות לעיל, ומעוגלים לשקל. הם לא כוללים הוצאות נלוות כמו עורך דין, תיווך ושמאות.
| מחיר הדירה | מס על דירה יחידה | מס על דירה נוספת |
|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 0 ₪ | 120,000 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 744 ₪ | 160,000 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 20,538 ₪ | 200,000 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 45,538 ₪ | 240,000 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 95,538 ₪ | 320,000 ₪ |
| 6,000,000 ₪ | 195,538 ₪ | 480,000 ₪ |
שימו לב לקפיצה בין שורה לשורה. בעבור דירה של 2 מיליון שקל משלמים כמעט כלום, 744 ₪, כי רק 21,255 ₪ ממנה חצו את הסף. מיליון שקל אחרי זה, בדירה של 3 מיליון, המס כבר 45,538 ₪. מי שקונה בטווח של שניים עד שלושה מיליון הוא זה שמרגיש את ההקפאה הכי חזק, ובעיקר כשהוא מתכנן את קניית הדירה הראשונה ומנסה לחשב כמה כסף צריך להשאיר בצד מעבר להון העצמי.
מה המשמעות של ההקפאה
בדרך כלל המדרגות מתעדכנות ב-16 בינואר לפי מדד מחירי הדיור, כך שהפטור "זז" יחד עם השוק. הפעם הן הוקפאו במסגרת חוק ההסדרים, לפי הסקירות שבדקנו, והסכומים נשארים עד 15 בינואר 2028. התוצאה היא שמחירי דירות שעולים נתקלים בסף שלא זז, ואותה דירה שהייתה פטורה לפני שנתיים עשויה עכשיו לחצות אותו. זו עוד סיבה לבדוק את התקציב לפני שמתחילים לדבר על משכנתא לזוגות צעירים, ולא אחרי.
מי משלם ומתי
את המס משלם הקונה. בפועל עורך הדין מגיש את ההצהרה לרשות המסים, בדרך כלל תוך 30 יום מהחתימה, והתשלום עצמו נדרש בתוך 60 יום מהעסקה. איחור עולה ריבית והצמדה. ולפני שחותמים כדאי להוציא נסח טאבו עדכני ולבדוק מי רשום כבעלים ומה רשום על הנכס, כי זה משפיע על העסקה עוד לפני שמגיעים לחישוב המס.
מי יכול לשלם פחות
כמה קבוצות זכאיות למסלול מוזל, אבל כאן צריך זהירות, כי התנאים מפורטים וכל אחד מהם דורש בקשה או אישור. לפי הסקירות שבדקנו, אנשים עם מוגבלות מוכרת בשיעור מסוים ובני משפחה של נופלי צה"ל ונפגעי טרור זכאים לשיעור של 0.5% על דירת מגורים, ועולים חדשים (עד שבע שנים אחרי העלייה) מקבלים מסלול מוזל לדירה יחידה, כולל שיעור של 0.5% על חלק מהמחיר. מי שמשפר דירה, כלומר קונה חדשה ומוכר את הישנה, יכול להימנע מהמסלול של דירה נוספת אם הוא מוכר בתוך 24 חודשים. בכל אחד מהמקרים האלה כדאי לקבל אישור מעורך דין או יועץ מס לפני שמחליטים כמה כסף להכין.
מה לא בדקנו
דף המדרגות הרשמי באתר רשות המסים לא היה נגיש לנו, ולכן הנתונים כאן מבוססים על סקירות של Bizportal ו-Klikat Nadlan, ששתיהן מביאות את אותם סכומים. הן לא מסכימות לגמרי בפרטים כמו הבסיס המשפטי של ההקפאה, ולכן לפני חתימה כדאי להריץ את המחיר במחשבון הרשמי של רשות המסים ולבדוק מול עורך הדין.
שאלות ותשובות
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה של 2.5 מיליון שקל?
כ-20,538 ₪. עד 1,978,745 ₪ אין מס, על החלק שעד 2,347,040 ₪ משלמים 3.5%, ועל יתרת המחיר 5%. בדירה נוספת באותו מחיר המס הוא 200,000 ₪, כי 8% חלים מהשקל הראשון.
מה ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת?
דירה יחידה היא דירה שהיא היחידה שבבעלותכם (ובבעלות בני משפחתכם הגרעינית) ביום הרכישה, והיא נהנית מפטור עד 1,978,745 ₪. כל דירה נוספת נכנסת למסלול של 8% על כל הסכום עד 6,055,070 ₪ ו-10% על מה שמעבר לו.
האם המדרגות התעדכנו בינואר 2026?
לפי המקורות שבדקנו, לא. העדכון השנתי של 16 בינואר הוקפא, והסכומים נשארים ללא שינוי עד 15 בינואר 2028. מבחינה מעשית, ככל שמחירי הדירות עולים, חלק גדל מהקונים חוצה את הסף ומשלם יותר.
מתי צריך לשלם מס רכישה?
ההצהרה מוגשת בדרך כלל על ידי עורך הדין תוך 30 יום מיום החתימה, והתשלום נעשה תוך 60 יום מהעסקה. איחור גורר ריבית והצמדה, ולפעמים גם קנסות.
מה קורה אם קניתי דירה שנייה ואני מוכר את הראשונה?
מי שמשפר דירה ומוכר את הישנה בתוך 24 חודשים מרכישת החדשה, יכול לקבל החזר על ההפרש בין מסלול הדירה הנוספת לדירה יחידה. אם הדירה לא נמכרה בזמן, ההפרש מגיע למדינה בתוספת ריבית והצמדה. מדובר בכלל שהשתנה לאחרונה, ולכן כדאי לוודא את התאריכים מול עורך הדין.
מי משלם את מס הרכישה, הקונה או המוכר?
הקונה. המוכר משלם מס שבח, מס נפרד שחל על הרווח ממכירת הדירה.
מקורות: Bizportal, מס רכישה 2026 · Klikat Nadlan, מס רכישה 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ מס.
שפירא היא כתבת ועורכת תוכן המתמחה בכלכלה, שוק ההון וקריפטו. עם ניסיון של למעלה מעשור בניתוח מגמות כלכליות גלובליות, יעל מביאה לקוראים מידע עדכני, ניתוחים חכמים ותובנות מעשיות על עולם הכסף המשתנה במהירות. היא מאמינה בכוחו של ידע פיננסי ככלי להצלחה אישית וכלכלית, ומשלבת דיוק מקצועי עם גישה בהירה וברורה.
